Zakup ili kupovina poslovnog prostora – šta se firmama više isplati?

Tržište poslovnog prostora u Srbiji pokazalo je tokom 2025. godine stabilnu tražnju, uprkos blagom padu prosečnih cena. Najskuplji kvadrat prometovan je u beogradskoj opštini Stari grad, gde je cena dostigla čak 8.974 evra. Istovremeno, najveća pojedinačna transakcija zaključena je takođe na Starom gradu, gde je poslovni prostor od 732 kvadrata prodat za 2,75 miliona evra.

Stručnjaci ocenjuju da lokacija i dalje ostaje ključni faktor koji određuje vrednost poslovnih nekretnina, dok se kod zakupa najveća tražnja beleži za modernim kancelarijama A kategorije na Novom Beogradu.

U Srbiji je tokom 2025. godine registrovano ukupno 3.137 kupoprodaja poslovnih prostora. Prosečna cena poslovnog prostora iznosila je 1.272 evra po kvadratnom metru, dok je medijana bila na 1.083 evra. U odnosu na prethodnu godinu prosečna cena niža je za 1,66 odsto, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda.

Generalni direktor agencije City Expert Miloš Mitić u razgovoru za Biznis.rs ocenjuje da cenu poslovnog prostora pre svega određuje lokacija, a zatim kvalitet i kategorizacija objekta.

„U Beogradu postoji izražen nedostatak kancelarijskog prostora A kategorije. Takvi objekti uglavnom su koncentrisani na Novom Beogradu, u kompleksima kao što su Ušće Tower ili Airport City, ili recimo Skyline. Zakup u tim zgradama kreće se između 25 i 35 evra po kvadratu, a najveći zakupci su IT kompanije i velike strane firme“, navodi Mitić.

Prema njegovim rečima, poslovni prostori B kategorije prisutni su i na Novom Beogradu, ali i u centralnim gradskim zonama poput Starog grada i Dorćola. Reč je uglavnom o adaptiranim ili renoviranim objektima starije gradnje koji ne ispunjavaju sve moderne standarde, ali su i dalje atraktivni zbog lokacije.

„Cene zakupa takvih prostora kreću se od 17 do 25 evra po kvadratu, dok su nešto povoljniji prostori dostupni u udaljenijim zonama grada, poput Ledina, Surčina ili područja oko tržnog centra Zmaj, gde zakup može da iznosi između 14 i 20 evra po kvadratu“, objašnjava Mitić.

Naš sagovornik dodaje da se uz zakup često obračunavaju i dodatni troškovi održavanja koji se kreću od 1,5 do tri evra po kvadratnom metru. U tu cenu ulaze troškovi recepcije, obezbeđenja, čišćenja, zajedničke potrošnje struje i drugih usluga koje zavise od standarda same zgrade.

Renovirani BIGZ i Beograđanka podigli cene zakupa u centru grada

Tržište modernog kancelarijskog prostora u Srbiji, kakvim se smatraju objekti A kategorije, praktično je otvorio Airport City, koji je i danas jedna od najvažnijih poslovnih zona te vrste u zemlji. Ovaj kompleks postavio je standarde savremenog poslovanja i označio početak razvoja velikih kancelarijskih centara na Novom Beogradu.

Mitić objašnjava da pored novih poslovnih kompleksa danas posebnu vrednost imaju renovirani objekti u centralnim gradskim zonama. Među najistaknutijim primerima su obnovljena Beograđanka i BIGZ, koji nakon rekonstrukcije postižu znatno više cene zakupa nego ranije. Sličan trend beleži se i na Dorćolu, gde su nekadašnji industrijski i poslovni objekti prilagođeni savremenim kancelarijskim potrebama i danas privlače firme koje žele dobru lokaciju.

„Veće kompanije, posebno strane firme i IT sektor, uglavnom biraju zgrade A kategorije i poslovne centre na Novom Beogradu. Manje firme češće traže kompromis između lokacije i cene, pa se odlučuju za starije poslovne zgrade ili kuće adaptirane u kancelarije“, kaže Mitić.

Kada je reč o proizvodnim kompanijama i logistici, obodne zone Beograda poput Krnjače, Ovče, Surčina i Ledina postaju sve atraktivnije zbog blizine auto-puta i mogućnosti kombinovanja kancelarijskog i magacinskog prostora.

Gradski lokali i dalje jeftiniji za 20 do 30 odsto

Od 1. januara 2026. godine Grad Beograd povećao je cene zakupa poslovnog prostora u javnoj svojini za 6,8 odsto. Ipak, Mitić ocenjuje da su gradski poslovni prostori i dalje značajno jeftiniji u odnosu na tržišne cene.

„Uglavnom je reč o starijim objektima i lokalima u zgradama starije gradnje. Bez obzira na poskupljenje, njihove cene često su od 20 do 30 odsto niže od tržišnih“, navodi on.

Tako se na tržištu zakupa poslovni prostori u Beogradu izdaju po cenama od sedam do 20 evra po kvadratnom metru, u zavisnosti od lokacije i kategorije objekta.

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, u 2025. godini najviše prometa poslovnih prostora ostvareno je u Novom Sadu sa 264 transakcije, zatim u Raški sa 239, dok je Novi Beograd zabeležio 215 kupoprodaja. Slede Čajetina sa 171 prometom, Surčin sa 116, Kragujevac sa 107 i niška opština Medijana sa 91 transakcijom. Među najaktivnijim opštinama našli su se i Vračar, Zvezdara, Voždovac i Stari grad.

Na tržištu su se prometovali lokali, kancelarije, skladišni i magacinski prostori, poslovni apartmani, kao i objekti za koje nije utvrđena delatnost. Najviše transakcija odnosilo se na manje prostore – do 60 kvadrata, koji čine gotovo dve trećine ukupnog prometa.