Koje poreske obaveze ima stanodavac za izdavanje nekretnine diplomatama?

Poreska uprava Srbije donela je rešenja kojima se za 2026. godinu utvrđuje obaveza plaćanja poreza na prihod od pružanja ugostiteljskih usluga, što znači da vlasnici smeštaja koji izdaju stanove na dan u narednom periodu mogu da očekuju poreska rešenja. Prema Zakonu o poreskom postupku i poreskoj administraciji, rešenje se smatra uručenim po isteku 15 dana od dana predaje pošti.

Obveznici koji tokom godine započnu ili prestanu da pružaju usluge smeštaja, kao i oni kod kojih dođe do promena koje utiču na visinu poreske obaveze, dužni su da u roku od 15 dana podnesu poresku prijavu na obrascu PPDG-4R nadležnoj organizacionoj jedinici Poreske uprave.

Međutim, posebna pravila važe za stanodavce koji izdaju stanove zaposlenima u ambasadama, diplomatskim predstavnicima ili drugim licima sa diplomatskim statusom za potrebe stanovanja. Iako je reč o zakupu stana, takav promet se u poreskim propisima tretira kao promet na malo, zbog čega postoji obaveza izdavanja fiskalnog računa.

„Račun se izdaje u skladu sa dinamikom naplate zakupnine. Ukoliko ugovor predviđa mesečno plaćanje, fiskalni račun mora da se izdaje svakog meseca, poslednjeg dana u mesecu. Kada je zakupac diplomata kao fizičko lice, u fiskalnom računu u polju za identifikaciju kupca unosi se broj diplomatske legitimacije ili lične karte pod oznakom „31:“. Pored identifikacionih podataka, na računu je potrebno navesti i odgovarajuću napomenu o poreskom oslobođenju ukoliko se ono primenjuje“, objašnjava poreska savetnica Marija Đorđić iz agencije Experta.

Ona dalje ističe da kada je reč o PDV-u, zakon predviđa dva moguća modela oslobođenja. Prvi je oslobođenje sa pravom na odbitak prethodnog poreza, predviđeno članom 24 Zakona o PDV-u, dok je drugi oslobođenje bez prava na odbitak, propisano članom 25.

„Za firme koje nisu u sistemu PDV-a ova dilema praktično ne postoji, jer zakup svakako fakturišu bez obračunatog PDV-a. Međutim, obveznici PDV-a mogu da biraju između dva modela, pod uslovom da ispunjavaju zakonske kriterijume“, navodi Đorđić.

Prvo oslobođenje odnosi se na dobra i usluge namenjene službenim potrebama diplomatskih i konzularnih predstavništava, međunarodnih organizacija, kao i ličnim potrebama stranog diplomatskog osoblja i članova njihovih porodica. U praksi to znači da zakup stana namenjen diplomati može biti fakturisan bez PDV-a, ali samo uz ispunjenje strogo propisanih uslova.

Za ostvarivanje ovog prava neophodno je posedovati tri dokumenta: diplomatsku legitimaciju ili ličnu kartu diplomate, original obrasca LNPDV koji izdaje ambasada i potvrdu o reciprocitetu Ministarstva spoljnih poslova.

„Diplomatska legitimacija potvrđuje status zakupca, dok se LNPDV obrazac koristi kao nalog za nabavku dobara i usluga bez PDV-a za lične potrebe. Potvrda o reciprocitetu dokazuje da država čiji je diplomata državljanin pruža iste pogodnosti predstavnicima Srbije u inostranstvu“, kaže poreska savetnica.

Ona naglašava da samo posedovanje potvrde o reciprocitetu nije dovoljno. Potrebno je pažljivo proveriti uslove navedene u dokumentu, jer se često propisuju ograničenja u pogledu vrste nabavke ili maksimalnog iznosa poreske pogodnosti.

„U pojedinim slučajevima potvrde sadrže godišnje limite oslobođenja ili povraćaja PDV-a. Ti limiti odnose se na iznos samog PDV-a, a ne na vrednost zakupa. Tako, na primer, ukoliko mesečna zakupnina iznosi 3.000 evra uz PDV od 20 odsto, mesečni PDV iznosi 600 evra. Ako potvrda predviđa godišnji limit od 1.200 evra, pravo na oslobođenje bilo bi iskorišćeno već nakon dva meseca“, pojašnjava propise naša sagovornica i dodaje da čak i kada zakupodavac poseduje svu potrebnu dokumentaciju, oslobođenje se ne može primeniti ukoliko ugovoreni zakup ne ispunjava uslove iz potvrde o reciprocitetu.

Kada su svi kriterijumi ispunjeni, fiskalni račun izdaje se bez obračunatog PDV-a, uz navođenje broja diplomatske legitimacije i odgovarajuće napomene da je promet oslobođen PDV-a prema članu 24 Zakona o PDV-u.

„Prednost ovog modela je što zakupodavac zadržava pravo na odbitak prethodnog poreza iz troškova povezanih sa stanom, uključujući nabavku nameštaja, opreme ili dekoracije. Pored toga, obveznik PDV-a koji koristi ovo oslobođenje mora da dostavi primerak obrasca LNPDV Poreskoj upravi. Ako zakup traje duže od godinu dana, obrazac se dostavlja jednom godišnje uz poresku prijavu“, kaže Đorđić.

Drugi model oslobođenja znatno je jednostavniji. Član 25 Zakona o PDV-u propisuje da se PDV ne plaća na izdavanje stanova za potrebe stanovanja, bez obzira na to ko je zakupac. U ovom slučaju nisu potrebne diplomatske legitimacije, potvrde o reciprocitetu, niti posebna dokumentacija.

Takvo oslobođenje može da se primeni i kada je zakupac diplomata, pod uslovom da se stan koristi isključivo za stanovanje. Fiskalni račun se izdaje bez PDV-a, uz odgovarajuću napomenu o oslobođenju.

Međutim, za razliku od oslobođenja iz člana 24, zakupodavac u ovom slučaju nema pravo na odbitak prethodnog PDV-a po računima koji se odnose na stan koji izdaje.

„Zbog toga izbor između dva modela zavisi od konkretne situacije. Oni koji ne ispunjavaju uslove za diplomatsko oslobođenje ili ne žele da prolaze kroz proceduru prikupljanja dokumentacije mogu da koriste jednostavnije oslobođenje iz člana 25. Sa druge strane, zakupodavci koji raspolažu kompletnom dokumentacijom i žele da zadrže pravo na odbitak PDV-a mogu da primene oslobođenje iz člana 24, uz poštovanje svih propisanih procedura i obavezu dostavljanja dokumentacije Poreskoj upravi“, zaključuje poreska savetnica Marija Đorđić iz agencije Experta.