Ko kupuje nekretnine od 3.000 evra po kvadratu u zemlji gde je prosečna plata 600 evra?

Već neko vreme se o nekretninama u Srbiji govori kao o lokomotivi razvoja i tržištu u ekspanziji. Poslednji statistički podaci pokazuju da je u prvom polugodištu ove godine promet nepokretnosti bio vredan 3,6 milijardi evra, što je 25 odsto više u odnosu na isti period 2021. godine.

Šta pokazuju ove brojke? Ko su kupci nekretnina u Srbiji, naročito kada se uzme u obzir da je svega 12 odsto svih nepokretnosti kupljeno iz kreditnih sredstava, a preostalih 88 odsto je plaćeno gotovinom?

“Ti podaci pokazuju da je trgovina nekretninama zaista značajan deo naše ekonomije i da potražnja za stanovima i dalje ne jenjava. Ipak, zanimljiviji je sloj ispod toga, a to je upravo ovo što i vi pitate – ko su ljudi koji u toj meri kupuju nekretnine koje koštaju 3.000 evra po kvadratu u zemlji u kojoj je prosečna plata 600 evra? Tu ima i onih koji rade, recimo, u IT industriji i kupuju svoj prvi stan, ali češće se radi o kupovini drugog, trećeg ili petog stana od strane onih koji imaju višak kapitala. Na našem tržištu nekretnina, stanovi su investicija i slamarica, pa tek onda i krov nad glavom”, kaže u razgovoru za Biznis.rs koordinator programa u organizaciji Ministarstvo prostora Marko Aksentijević.

On ukazuje da stanovima ne trguju samo ljudi koji žive u Srbiji, već u ukupnom udelu ima dosta dijaspore i po neki stranac. Aksentijević smatra da će ovakva situacija trajati sve dok je tržište nekretnina ujedno i primarno tržište kapitala, gde malobrojni sede u praznim kvadratima dok mnogi nisu u stanju da zadovolje potrebu za životnim prostorom.

Prosečna porodica u Srbiji, prema njegovim rečima, do krova nad glavom dolazi uglavnom nasledstvom. I tu postoje razni modaliteti – nekada je to kuća ili stan u kom su već živele tri ili četiri generacije jedne porodice, a nekad se nasledstvo proda, novac podeli i iskoristi za kupovinu manjih nekretnina.

“Zvanična statistika pokazuje da samo deset odsto domaćinstava, i to onih sa najvišim primanjima, može da iznese teret prosečnog stambenog kredita ili čak zakupa stana. Realnost je negde između, pa tako oni koji ne spadaju među najbogatije, ali ni u siromašniju polovinu stanovništva, na razne načine dolaze do novca za učešće pri kupovini stana, a onda svoje životne troškove prilagođavaju tako da otplaćuju kredit narednih 30 godina. Pritom, to nije samo 30 godina odricanja već i 30 godina konstantnog stresa da li će se zadržati posao i da li će kamatne stope biti povoljne. Neko ko zarađuje minimalac je pošteđen tog stresa pošto o kupovini stana ne može ni da sanja. Tih 37.000 ili 40.000 dinara mesečno nije dovoljno ni za najosnovnije životne potrebe, a kamoli za kupovinu stana”, ističe naš sagovornik.

Koliki su zaista troškovi stanovanja u Srbiji?

Ako se u obzir uzme da je prosečna potrošačka korpa za jun bila „teška“ 85.769 dinara, a u okviru nje troškovi stanovanja iznose 16.576 dinara, dok je u isto vreme minimalna potrošačka korpa bila 44.347 dinara, dok je na troškove stanovanja odlazilo 8.262 dinara, postavlja se pitanje koliko su zaista realni ovi izdaci i mogu li srpske plate uopšte to da isprate.

“Većina ljudi u Srbiji živi u kućama i stanovima koji su u vlasništvu njihove porodice, pa potrošačka korpa ne govori ništa o tome koliki su troškovi stanovanja kada plaćate mesečnu ratu kredita ili rentu stana. A kao što smo već rekli, ti troškovi su u takvoj nesrazmeri sa primanjima da se ljudi, pogotovo mladi, nerado odlučuju za osamostaljivanje. Važno je razumeti da potrošačka korpa ne pokazuje koliko je potrebno za život domaćinstva već koliko domaćinstva uspevaju da izdvoje za različite potrebe. Tih 8.262 dinara za troškove stanovanja, grejanja, struje i sve drugo iz minimalne potrošačke korpe nije dovoljno ni za kubik drva, što je najjeftiniji vid grejanja kod nas pa vi vidite kako se greju i kako žive oni koji mogu da potroše tih 8.000 ili manje“, podvlači Marko Aksentijević.

„Ako je suditi po tendencijama, troškovi grejanja i struje samo će rasti u godinama pred nama. Ko može da priušti energetsku obnovu svog doma, ta investicija će mu se isplatiti, ali većina to ne može i troškovi energenata će samo dodatno opterećivati kućni budžet”, dodaje on.

Država da se uključi u rešavanje stambenog pitanja siromašnijeg dela stanovništva

Komentarišući uslove stanovanja u Srbiji, naš sagovornik napominje da je stambeni fond u celoj zemlji u lošem stanju, a da je problem nepristupačnosti stanovanja posebno izražen u velikim gradovima, gde su najskuplje cene kvadrata i zakupa.

“U Beogradu već neko vreme imamo dosta ironičnu situaciju da je rata kredita jeftinija od mesečne kirije za isti stan. Tako neko ko ne može da uzme kredit jer nema za učešće ili nema stalno zaposlenje otplaćuje stan onome ko je kreditno sposoban. Dodatno, podstanarstvo u Srbiji se nalazi van redovnih tokova, pa imamo samo nagađanja o tome koliko ljudi živi u iznajmljenim stanovima, a zakupci i zakupodavci imaju neuređene i neizvesne odnose”, dodaje on.

Što se tiče rešenja, Aksentijević kaže da tu nema lakog ni brzog odgovora. On smatra da je, pre svega, neophodno da država ponovo prepozna adekvatno i pristupačno stanovanje kao pravo svakog građanina, a da zatim sprovede niz mera kako bi se to pravo i realizovalo.

“Neophodno je ograničiti špekulaciju na tržištu nekretnina i destimulisati bilo kakvo gomilanje stambenih kvadrata. Stanovanje siromašnijeg dela stanovništva se neće rešiti dok država ne bude ozbiljnije ušla u izgradnju javnih stanova koji bi se davali pod povlašćeni zakup. Mnoge države i gradovi sa mnogo boljim standardom od Srbije ograničavaju cenu zakupa privatnih nekretnina, kao i broj ponuda stanova na dan, kao intervenciju u priuštivost stanovanja. Još jedna rasprostranjena mera u čitavom svetu je podrška stambenom zadrugarstvu. To je odličan način da se ljudi koji inače ne bi mogli da dođu do stana sami organizuju u rešavanju krova nad glavom, ali kod nas takva inicijativa trpi veće poreske namete nego investitor-ekstraprofiter”, zaključuje koordinator programa u organizaciji Ministarstvo prostora Marko Aksentijević.