Ko plaća porez kada jedna nepokretnost ima više korisnika i različita prava?

Primeri iz prakse najbolje pokazuju koliko pravila o porezu na imovinu mogu da budu složena i zašto izgled neke nepokretnosti nije dovoljan da bi se utvrdilo da li postoji poreska obaveza. Na prvi pogled može delovati da svaka izgrađena površina automatski menja način oporezivanja, ali propisi prave jasnu razliku između zemljišta i objekata, pri čemu je presudno da li na parceli postoji izgrađena funkcionalna celina koja se smatra nepokretnošću.

Jedan od karakterističnih primera odnosi se na parcelu veću od 10 ari na kojoj se nalazi samo nadstrešnica površine devet kvadratnih metara i dvorišni kamin od svega 1,5 kvadratnih metara, dok je ostatak zemljišta ograđen. Iako bi mnogi pomislili da prisustvo ovih objekata znači da je parcela izgrađena i da podleže drugačijem poreskom tretmanu, to nije slučaj.

U ovakvoj situaciji, prema rečima advokata kancelarije Stojković Advokati, porez se plaća isključivo na zemljište.

„Nadstrešnica i dvorišni kamin zbog svojih karakteristika i površine nisu dovoljni da bi cela parcela bila tretirana kao izgrađena nepokretnost. Drugim rečima, postojanje manjih pomoćnih sadržaja ne znači automatski da se menja poreski status zemljišta“, objašnjavaju pravnici.

Dodatna pojašnjenja o tome kada se neka površina smatra zemljištem, a kada objektom, sadržana su i u mišljenjima Ministarstva finansija, koja preciznije određuju kako se zakon primenjuje u praksi.

Jedan od primera odnosi se na zatravljeno zemljište koje služi kao fudbalski teren. Ukoliko ispod travnate površine ne postoji nikakva izgrađena infrastruktura, takav teren se i dalje smatra zemljištem. U tom slučaju vlasnik ili drugi poreski obveznik plaća porez isključivo na zemljište, bez dodatnog oporezivanja kao poslovnog objekta.

Situacija se, međutim, potpuno menja ukoliko se ispod istog tog terena nalazi izgrađena infrastruktura. To mogu biti šahtovi, pumpe, drenažni sistemi, kišna kanalizacija, gromobranske instalacije ili drugi elementi koji predstavljaju deo izgrađenog sistema.

Kada takva infrastruktura postoji, čitava površina može biti kvalifikovana kao poslovni objekat. Samim tim menja se i poreski tretman jer se više ne govori samo o zemljištu, već o izgrađenoj nepokretnosti koja predstavlja funkcionalnu celinu.

„Ovi primeri pokazuju da prilikom utvrđivanja poreske obaveze nije odlučujuće kako parcela izgleda niti kojoj nameni služi. Presudno je da li postoji izgrađena infrastruktura koja zajedno sa površinom iznad nje čini jedinstvenu funkcionalnu celinu“, kažu advokati.

To znači da površina sama po sebi nije kriterijum, niti je presudna činjenica da li se zemljište koristi za sport, rekreaciju ili neku drugu svrhu. Poreski propisi pre svega ispituju postojanje građevinskih elemenata koji menjaju pravni status nepokretnosti.

Posebna pravila odnose se na situacije u kojima nad jednom nepokretnošću postoji više različitih prava. U praksi nije neuobičajeno da se na istoj kući, stanu ili zemljištu istovremeno pojavljuju pravo svojine, pravo korišćenja, zakup ili državina.

„Kako bi se izbeglo da više osoba plaća porez za istu nepokretnost, zakon tačno određuje ko je poreski obveznik u svakoj pojedinačnoj situaciji. Osnovno pravilo jeste da se najpre utvrđuje koje pravo postoji na nepokretnosti. Ako je upisano samo pravo svojine, tada je vlasnik obveznik poreza na imovinu. Međutim, ukoliko pored prava svojine postoji i neko drugo pravo koje zakon smatra prioritetnim, tada se poreska obaveza prenosi na lice koje faktički koristi nepokretnost“, navode advokati.

To znači da pravo korišćenja, zakup ili državina imaju prednost u odnosu na samo pravo svojine. U praksi to znači da porez može da plaća osoba koja nije formalni vlasnik, ali nepokretnost koristi na osnovu zakona, ugovora ili čak faktičkog stanja koje zakon prepoznaje.

Posebno je uređena situacija kada vlasnik nije poznat, ali postoji lice koje nepokretnost drži i koristi bez pravnog osnova. U tom slučaju upravo držalac postaje poreski obveznik, bez obzira na to što nije vlasnik niti raspolaže odgovarajućim ugovorom.

Kako ova pravila funkcionišu pokazuje primer stana u javnoj svojini.

U jednom slučaju škola ima pravo korišćenja nad stanom koji je u javnoj svojini. Škola zatim taj stan izdaje zaposlenom A na osnovu ugovora o zakupu. Međutim, u stanu zapravo boravi zaposleni B, koji ga koristi bez ugovora i bez bilo kakvog pravnog osnova. Iako postoji zvanični zakupac, poreski obveznik u ovoj situaciji postaje lice B, jer upravo ono faktički koristi nepokretnost bez pravnog osnova. Ukoliko zaposleni B prestane da koristi stan, a u njemu ostane lice A kao zakoniti zakupac, tada poreska obaveza prelazi na zaposlenog A.

Propisi, međutim, predviđaju i situacije u kojima se porez na imovinu uopšte ne plaća, niti postoji obaveza podnošenja poreske prijave, jer nema predmeta oporezivanja.

Porez se, između ostalog, ne plaća na nepokretnosti koje se nalaze van teritorije Republike Srbije, kao ni na pokretne stvari poput automobila ili različite opreme. Oslobođenje se odnosi i na zemljište u Srbiji površine do 10 ari, bez obzira na njegovu namenu, pod uslovom da nije opterećeno drugim pravima osim prava svojine.

Isto pravilo važi i za građevinsko zemljište u javnoj svojini koje je dato na korišćenje, ukoliko njegova površina ne prelazi 10 ari.

Predmet oporezivanja nisu ni pravo zakupa zemljišta ili poslovnog prostora, kao ni određena druga prava, među kojima je i pravo plodouživanja.

Ipak, zakon veoma jasno određuje šta se dešava kada površina zemljišta pređe propisani prag. Dovoljno je da parcela bude veća za samo jedan kvadratni metar, odnosno da premaši 10 ari, pa da kompletna površina uđe u osnovicu za obračun poreza.

To znači da ne postoji oslobađanje za prvih 10 ari, već se porez obračunava na ukupnu površinu zemljišta. Takođe, na primenu ovog pravila ne utiče broj suvlasnika, pa se granica od 10 ari posmatra u odnosu na nepokretnost, a ne na broj osoba koje imaju vlasnička prava nad njom.