Hoteli „protiv“ stanova: Koja investicija se više isplati?

Samo u poslednjih nekoliko meseci domaćim medijima prostrujale su najave da Delta Holding planira izgradnju hotela InterContinental, spekulacije da Millenium Team planira da budući hotel na mestu čuvene Jugoslavije bude Ritz-Carlton, kao i planovi da u Beogradu na vodi osvane još jedan hotel pored St. Regisa u Kuli – i to sa četiri zvezdice.

Da li ulaganja u hotele postaju bolji posao od izgradnje stanova? Sagovornici Biznis.rs, ovlašćeni procenitelj i osnivač konsultantske kompanije iz oblasti nekretnina NAI WMG Nikola Seneši i osnivač i urednik portala Gradnja.rs Igor Conić slažu se da odgovor na to pitanje treba potražiti u signalima koje šalju najveći domaći privrednici – koji su listom pokrenuli ili najavili projekte izgradnje hotela.

Seneši analizu počinje od najupadljivijeg „jaza“ – činjenice da je na tržištu primetan manjak hotelskih soba, a višak stanova.

„Samo da bi pokrio potrebe EXPO 2027, Beograd sa svojih 7.000 soba mora da ‘pređe’ na 11-12.000 soba. Takođe, samo do polovine ove godine izdato je oko 13.000 dozvola za gradnju u Srbiji, i to mahom za zgrade u Beogradu dok, prema podacima kojima raspolažem, u glavnom gradu stoji neprodato oko 7.500 stanova. Dakle, postoji ozbiljan rizik da se stanogradnja suoči sa viškom ponude (oversupply), dok hotelska industrija pati od ozbiljnog manjka kvalitetnih soba da zadovolji tražnju“, ističe Nikola Seneši.

Kao primer velike tražnje za odgovarajućim hotelskim smeštajem navodi situaciju koja se desila za vreme koncerta grupe Ramštajn krajem maja, kada su cene za noćenje u Beogradu dostizale i 700 evra.

„To ukazuje na manjak ponude i logika investitora bi trebalo da bude – hajde da na tržištu kome trebaju hoteli zidamo hotele. Na njima ćemo zaraditi“, zaključuje naš sagovornik.

Investitori „orijentisani“ ka stanogradnji

Zašto, međutim, hoteli već ne niču na svakom koraku? Osnivač i urednik portala Gradnja.rs Igor Conić, koji je nedavno objavio komentar u kome je poručio „Gradite hotele, ne stanove“, za Biznis.rs kaže da postoji nekoliko ključnih razloga zbog kojih nema više najavljenih hotelskih projekata, iako domaći privrednici signaliziraju da su hoteli dobra investicija.

„Prvo, izazov sa lokacijama može biti značajan faktor. U centralnim zonama gradova, gde je najveća potražnja za hotelima, raspoložive parcele su ograničene, a cene zemljišta su visoke. Pored toga, izgradnja hotela zahteva specifične dozvole i infrastrukturu, što često produžava proces razvoja“, ukazao je Conić.

Na drugo mesto stavlja problem manjka radne snage, i to u građevinskom, kao i u sektoru usluga.

„Radna snaga u Srbiji se smanjuje, što stvara ozbiljan problem za projekte koji zahtevaju veliki broj zaposlenih, posebno u oblasti ugostiteljstva“, upozorava Conić.

Treći razlog je snažna orijentacija tržišta ka stanogradnji.

„Povrat investicije je brži, a investitorima je često jednostavnije i isplativije da izgrade stambeni kompleks koji se brže prodaje, nego da ulože u hotel koji zahteva vreme za operativnu stabilnost i povraćaj kapitala“, smatra Conić.

Ulaganje od 60.000 evra po sobi

Seneši iz NAI WMG, međutim, ukazuje da ponuđene subvencije države u okviru EXPO 2027 za izgradnju i rekonstrukciju hotela, kao i veliki priliv turista koji već beležimo, investiciju u hotel čini daleko isplativijom nego ranije.

„Kada je reč o centru Beograda, tu više nema mesta za gradnju. Sada nedostaju hoteli u Zemunu, Novom Beogradu, i to za turističke grupe i sa povoljnijim cenama – dakle, kvalitetni ‘limited service’ hoteli od tri zvezdice naviše, poput onih brendova Ibis ili Etap, sa 100 do 200 soba“, kaže Seneši.

Takvi hoteli, prema njegovom konsultantskom iskustvu u ovoj industriji, traže investiciju od 60.000 evra po sobi za tri, odnosno 75 do 80.000 evra za hotel sa četiri zvezdice.

„Povrat investicije može biti deset i po do 11 godina ukoliko se sve profesionalno planira i izvodi, uz oslanjanje na sopstveni kapital. Uz subvencije ili podršku Fonda za razvoj, uloženo se uz zaradu može vratiti i posle osam do devet godina“, ističe Seneši za Biznis.rs.

Sutra: Investitori u Evropi i svetu povećavaju broj hotela i soba, kriza posustaje