Od Aranđelovca do Beograda na vodi – razlika u ceni kvadrata veća od 3.500 evra

Bez obzira na sve izraženiji premijum standard koji danas nudi većina stambenih kompleksa u Srbiji, statistički pokazatelji cena stanova u novijim kompleksima u prvom kvartalu 2026. godine i dalje ukazuju na značajne razlike među gradovima.

U Beogradu se prosečne cene kvadrata kreću u rasponu od 2.652 do čak 5.245 evra, pri čemu najvišu vrednost beleži kompleks Beograd na vodi. Nasuprot tome, u Aranđelovcu prosečna cena u modernom naselju sa pratećim sadržajima poput promenade, spa centra i parka sa pešačkim zonama iznosi 1.729 evra po kvadratu.

Znatno niže prosečne cene evidentirane su u manjim gradovima, pa se u Nišu i Kragujevcu kvadrat stana u savremenim stambenim kompleksima može naći za 1.659, odnosno 1.499 evra.

Generalni direktor agencije City Expert Miloš Mitić ocenjuje u razgovoru za Biznis.rs da su stambeni kompleksi u svim većim gradovima postali najtraženiji segment novogradnje, ali da tržište nakon višegodišnjeg rasta ulazi u fazu stabilizacije. Ipak, on naglašava da i dalje postoji jasna razlika u cenama između Beograda i ostatka Srbije.

„Stambeni kompleks u Kragujevcu ili nekom manjem gradu, čak i kada nudi isti ‘lifestyle’ koncept, ima višu cenu u odnosu na prosečnu u tom gradu, ali je ona i dalje znatno niža nego u Beogradu, Novom Sadu ili Nišu“, navodi Mitić.

Govoreći o najskupljim lokacijama, on ističe da Beograd na vodi sa prosekom od 5.245 evra po kvadratu dominantno utiče na statistiku.

„Kada analiziramo promet u okviru katastra, to je promet uknjiženih nekretnina. U Beogradu na vodi je već veliki broj stanova uknjižen, zgrade su završene, i to povlači najviši prosek“, objašnjava naš sagovornik.

Prema njegovim rečima, iako ukupan promet raste, broj kupoprodajnih ugovora ima tendenciju stagnacije, što pokazuje da je prosečna cena kvadrata na tržištu porasla u skoro svim gradovima. Kako objašnjava, na rast cena u novogradnji utiču geopolitičke okolnosti, pre svega poskupljenje energenata i građevinskog materijala, što su investitori preneli na krajnje kupce.

„All in one“ koncept sve popularniji među kupcima

Kondominijumi nisu novost na tržištu nekretnina, ali u poslednjih nekoliko godina ovaj savremeni koncept stanovanja dobija sve veći značaj. Reč je o stambenim kompleksima zatvorenog tipa koji pored privatnih stambenih jedinica stanarima nude i brojne zajedničke sadržaje – od teretana, spa centara i prodavnica, do uređenih parkova, dečijih igrališta, kao i usluga obezbeđenja, kontrole pristupa i profesionalnog održavanja kompleksa.

Upravo ovakvi kompleksi danas predstavljaju najtraženiji segment novogradnje, potvrđuje Miloš Mitić.

„To su ‘all-in-one’ koncepti u kojima imate teretane, bazene, markete, apoteke i sve što je potrebno da praktično ne izlazite iz kompleksa. Zbog toga su atraktivni i za kupovinu i za rentu“, kaže generalni direktor City Experta.

Najtraženiji su, dodaje, stanovi od oko 45 kvadrata sa jednom spavaćom sobom, zbog njihove likvidnosti na tržištu – jer mogu brzo da se preprodaju i izdaju. Ono što je za ove komplekse karakteristično je da period gradnje traje od dve do pet godina, pa njihova cena od početka do završetka čitavog projekta značajno raste, što ih čini atraktivnim za investicione kupce.

Govoreći o troškovima održavanja stambenih kompleksa, Mitić ističe da su oni viši nego u klasičnim stambenim zgradama, ali da kupcima u ovom segmentu tržišta to uglavnom nije presudan faktor prilikom donošenja odluke o kupovini.

„Reč je o kupcima koji već plaćaju znatno višu cenu kvadrata, pa im je trošak održavanja uglavnom sekundarna stavka. Tržište funkcioniše po principu ponude i tražnje. Da kupci nisu spremni da plate te iznose, investitori ne bi mogli da svoje projekte pozicioniraju na tom cenovnom nivou. Zato tržište samo daje odgovor na pitanje da li je neka cena realna – realna je ona cena po kojoj nekretnina može da se proda“, kaže Mitić.

On ističe da se tržište premijum novogradnje u poslednjih nekoliko godina značajno razvilo, pre svega u Beogradu, ali i u Novom Sadu, a delimično i u Nišu.

„Pre nekoliko godina Beograd na vodi praktično je bio nosilac premijum segmenta novogradnje, dok je broj sličnih projekata u gradu bio veoma ograničen. Danas je situacija drugačija – u Beogradu postoji između četiri i šest velikih stambenih kompleksa koji po veličini, sadržajima i konceptu života mogu da odgovore zahtevima savremenih kupaca iz višeg cenovnog segmenta“, navodi naš sagovornik.

Razvoj ovakvih projekata uticao je i na rast prosečnih cena novogradnje.

„U premijum stambenim kompleksima prosečna cena kvadrata danas retko pada ispod 4.000 evra, pre svega zato što se takvi projekti uglavnom grade na najatraktivnijim lokacijama, poput Starog grada, Novog Beograda i Vračara“, objašnjava Mitić.

Kreditni kupci pokreću tržište – kamate stabilne, euribor bez većih oscilacija

Generalni direktor agencije City Expert Miloš Mitić ocenjuje da tržište nekretnina trenutno karakteriše stabilizacija, uz usporavanje rasta cena i blagu stagnaciju. Ipak, promet se i dalje odvija na zadovoljavajućem nivou, što ukazuje na to da tržište ostaje funkcionalno i održivo.

“Za razliku od perioda nakon pandemije korona virusa, kada je tržište eksplodiralo i cene se maksimizirale skoro na svakom projektu, sada je znatno stabilnije i ponuda i tražnja su uravnoteženije“, navodi on.

Dodaje i da su se kamatne stope na stambene kredite u poslednjih godinu dana stabilizovale i da je euribor na stabilnom nivou i bez većih fluktacija što je, kako kaže, pozitivno uticalo na kreditnu aktivnost kupaca. To je psihološki dobar efekat za kreditne kupce koji su se ponovo pokrenuli. Oni su ključni pokretač tržišta jer jedan kreditni kupac pokreće čitav lanac narednih transakcija – od kupovine druge nekretnine za gotovinu do novih investicionih ulaganja, što dalje multiplikuje promet.

U prvom kvartalu ove godine 14 odsto svih kupoprodajnih ugovora finansirano je uz učešće kreditnih sredstava. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda  najveći deo kredita i dalje se koristi za kupovinu stanova. Kreditno finansiranje evidentirano je u 32,7 odsto ugovora o kupoprodaji stanova, što predstavlja rast od osam procentnih poena na godišnjem nivou.

Među većim gradovima, najveće učešće kreditnih kupovina stanova zabeleženo je u Beogradu, gde je gotovo 40 odsto ugovora zaključeno uz pomoć kredita. Sledi Novi Sad sa 39,6 odsto, Kragujevac sa 35,8 odsto i Niš sa 32,5 odsto.