Pašnjaci dostižu cenu obradivog zemljišta – hektar i preko 12.000 evra

Cena poljoprivrednog zemljišta u Srbiji nastavila je da raste i tokom 2025. godine, ali znatno sporijim tempom nego prethodnih godina. Prosečna cena prometovanog obradivog zemljišta dostigla je 9.583 evra po hektaru, što je tek 0,5 odsto više nego godinu dana ranije.

Istovremeno, tržište trajnih pašnjaka beleži pad vrednosti, pa je prosečna cena hektara smanjena za 3,6 odsto, na 9.235 evra, pokazuje prvi zvanični izveštaj Republičkog geodetskog zavoda o vrednosti poljoprivrednog zemljišta, izrađen prema metodologiji Evropske unije.

Podaci ukazuju da je poljoprivredno zemljište u Srbiji i dalje značajno jeftinije od evropskog proseka. Naime, Eurostat navodi da je prosečna cena hektara obradivog zemljišta u Evropskoj uniji tokom 2024. godine iznosila 15.224 evra, dok je u Srbiji bila 9.537 evra, odnosno oko 37 odsto niža.

Prema nivou cena Srbija je najsličnija Rumuniji, gde je hektar obradivog zemljišta vredeo 8.700 evra, i Bugarskoj, gde je prosečna cena iznosila 8.679 evra po hektaru.

Sa druge strane, najskuplje oranice u Evropi nalaze se na Malti, gde je hektar vredeo više od 200.000 evra (201.263), zatim u Holandiji sa 96.608 evra i Portugalu – 76.556 evra po hektaru.

Najviše cene u Beogradu – razlog u prenameni zemljišta

Najviša prosečna cena obradivog zemljišta u Srbiji zabeležena je u regionu Beograda i iznosila je 14.274 evra po hektaru. Sledi Vojvodina sa prosečnom cenom od 12.023 evra, Šumadija i zapadna Srbija sa 7.172 evra, dok je najniža prosečna cena registrovana u južnoj i istočnoj Srbiji – 4.419 evra po hektaru.

Ipak, iako je region Beograda statistički najskuplji, licencirani procenitelj nekretnina Milić Đoković u razgovoru za Biznis.rs ističe da Vojvodina i dalje ima najveću nominalnu vrednost, odnosno da je ovaj deo Srbije najstabilniji kada je reč o tržištu poljoprivrednog zemljišta.

„Vojvodina je praktično jedini region u kom tržište poljoprivrednog zemljišta funkcioniše pre svega na osnovu poljoprivredne proizvodnje. Tamo su najkvalitetnije oranice, najveća potražnja i najveći broj transakcija. Prednjače Srem i Bačka, dok je deo Banata nešto slabiji“, ocenjuje naš sagovornik.

Za Đokovića je posebno zanimljiv podatak RGZ-a koji pokazuje da je prosečna cena trajnih pašnjaka u Srbiji gotovo dostigla cenu obradivog zemljišta. Prema njegovoj oceni, razlog za to nije razvoj stočarstva, već očekivanje buduće prenamene zemljišta.

„Nije realno da pašnjak bude skuplji ili gotovo jednako vredan kao kvalitetna oranica. To je dokaz da se takve parcele kupuju zbog buduće prenamene. Poznati su brojni slučajevi gde pašnjaci vremenom postaju građevinsko zemljište“, navodi on.

Dodaje da je u Srbiji sve manje pašnjaka koji zaista služe svojoj osnovnoj nameni.

Najviša prosečna cena trajnih pašnjaka u 2025. godini zabeležena je u regionu Grada Beograda, gde je iznosila 12.443 evra po hektaru.

U odnosu na 2024. godinu rast je iznosio 35,9 odsto, dok je u odnosu na 2023. godinu cena više nego udvostručena. Kako se navodi u izveštaju RGZ-a, ovako snažan rast ukazuje da se u beogradskom regionu cena pašnjaka ne formira isključivo na osnovu poljoprivredne upotrebne vrednosti, već i pod uticajem lokacionih faktora, urbanog pritiska, očekivanja u pogledu buduće namene zemljišta i ograničene ponude.

Đoković smatra da upravo mogućnost prenamene predstavlja jedan od ključnih razloga zbog kojih pojedine parcele dostižu visoke cene.

“Razlika u vrednosti može biti ogromna. Zemljište koje investitori kupe kao pašnjak, relativno jeftino, nakon prenamene u građevinsko može dostići višestruko veću cenu”, dodaje on.  

Kada vlasnik želi da proda njivu, voćnjak, vinograd ili drugo poljoprivredno zemljište, nije dovoljno da jednostavno pronađe kupca i zaključi ugovor. Zakonom je propisano pravo preče kupovine, što znači da vlasnik najpre mora da ponudi zemljište vlasnicima susednih poljoprivrednih parcela pod istim uslovima pod kojima namerava da ga proda trećem licu.

Ako niko od nosilaca prava preče kupovine ne prihvati ponudu, zemljište se može prodati drugom kupcu.

Đoković objašnjava da se individualno poljoprivredno zemljište pre samog izlaska na tržište najpre mora ponuditi suvlasnicima, a zatim komšijama, odnosno vlasnicima susednih parcela pod istim uslovima pod kojima bi bilo prodato trećem licu.

„Pravo preče kupovine ne određuje veličina parcele, već dužina zajedničke međe. Ukoliko jedan sused ima među od 100 metara, a drugi 30 metara, prednost ima prvi, bez obzira na ukupnu površinu parcele koju poseduje“, navodi naš sagovornik.