Cene nekretnina i zakupa skaču u svim većim gradovima

Ukupan obim novčanih sredstava na tržištu nepokretnosti u Republici Srbiji u prvom kvartalu 2022. godine iznosio je 1.6 milijardi evra, što predstavlja povećanje od 22,2 odsto u odnosu na isti kvartal 2021.

Najviše novca u prometu svih vrsta nekretnina investirano je u stanove. U ovu vrstu nepokretnosti uloženo je 889,5 miliona evra, što predstavlja 57 odsto, navodi se u poslednjem izveštaju Republičkog geodetskog zavoda (RGZ).

Najskuplje nekretnine i dalje su u Beogradu, gde se kvadrat u novogradnji može naći u rasponu do 600 do 9.115 evra. Glavni grad u stopu prati Novi Sad gde se cene u novogradnji kreću od 525 do 3.083 evra po kvadratu. Prema podacima RGZ-a, u Nišu su cene nešto niže – od 380 do 2.000 evra, dok je Kragujevac najpovoljniji među većim gradovima, a cene novogradnje kreću se od 763 do 1.605 evra.

Što se tiče načina plaćanja, po većim gradovima u Srbiji stanovi su se iz kreditnih sredstava najviše plaćali u Nišu – 40 odsto, a zatim u Novom Sadu 33 odsto, Beogradu 31 odsto i Kragujevcu 25 odsto.

U prvom kvartalu 2022. godine u odnosu na isti period 2021. zabeležen je rast broja kupoprodaja u Beogradu za 489 ugovora (6,6 odsto), Novom Sadu za 332 ugovora (13,7 odsto), Nišu za 176 ugovora (20,5 odsto) i Kragujevcu za 65 ugovora (11,1 odsto).

Iako su nekretnine tradicionalno najtraženije u Beogradu, čini se da ni ostali veći gradovi ne zaostaju za srpskom prestonicom, kako po cenama kvadrata, tako i po potražnji.

Veliki raspon cena nekretnina u Novom Sadu

Dragan Rabatić, izvršni direktor agencije “Solis nekretnine” iz Novog Sada, smatra da se cene novosadskih nekretnina pre prelivaju na Beograd, nego što je to obrnut slučaj. U ovom gradu je specifična situacija jer lokacija nije presudan faktor koji definiše cenu, a sve popularniji su kompleksi koji kupcima nude različite sadržaje.

“Ako izuzmemo Beograd na vodi, ovo što se dešava u Novom Sadu je neverovatna pojava. Tu pre svega mislim na grad koji ima 300.000 stanovnika, a cene kao da ima tri miliona. Kada je reč o traženim lokacijama, Novi Sad je specifičan jer se gubi ta definicija lokacije kao najpresudnijeg parametra koji definiše cenu. Sve traženije su nekretnine u okviru kompleksa koji nude dodatni kvalitet stanovanja, bez obzira na to gde se nalaze i da li je u pitanju centar grada ili ne”, ističe Rabatić.

Prema njegovim rečima, raspon u cenama kvadrata je veliki, pa nekretnine na različitim lokacijama mogu da se kupe i za 1.300-1.400 evra, ali ima i onih koje dosežu iznos od 2.500 do 3.000 evra.

Razlika u cenama starogradnje i novogradnje sve je veća, ocenjuje Rabatić i kaže da je to primetno i u oglasima, a da se najbolje vidi po realizovanim prodajama.

“Povećava se razlika, i to osetno. Prvi nalet kupaca ide ka novogradnji zato što je novosadsko tržište trenutno investiciono. Ljudi kupuju kvadrate ne zato što su im potrebni, već su procenili da im je to najbolje ulaganje. Gotovinski kupci su zastupljeniji i procentualno prisutniji”, kaže on.

Izvršni direktor “Solis nekretnina” smatra da je novosadsko tržište nezahvalno za one kupce koji kupuju stanove kako bi rešili pitanje stanovanja jer oni ne mogu da isprate “trku” sa onima koji nekretnine kupuju kako bi investirali. Zato se takvi kupci okreću starogradnji, kako bi došli do jeftinije cene kvadrata.

“U starogradnji možete da nađete stan za 1.000 evra po kvadratu, ali i za 2.000 evra. To zavisi od mnogo faktora, a ‘crvena linija’ oko koje se kreću cene polovnih stanova je 1.500 evra po kvadratu i to je polazna osnova kao što je, recimo, polazna osnova za novogradnju 2.000 evra. Tu se vidi razlika u startnoj ceni i šta može za koliko novca da se kupi”, napominje Rabatić.

Kvadrat u Nišu premašio 2.000 evra

Najtraženije lokacije za kupovinu nekretnina u Nišu pretežno su orijentisane na centar grada. Kako za Biznis.rs navodi Saša Milovanović, menadžer poslovnice agencije za nekretnine “Kuća Petrović” iz Niša, uglavnom se traži deo oko Čaira, veoma je tražen i Bulevar Nemanjića u blizini Delta Planeta, kao i lokacije u neposrednom okruženju fakulteta, koje mnogi kupuju kako za studente, tako i za izdavanje.

“Cene novogradnje u centralnom delu već su došle do 2.000-2.200 evra po kvadratu. U Bulevaru Nemanjića kvadrat je oko 2.000 evra, dok su u Dušanovoj ulici cene u novim zgradama već došle do 2.200 evra”, kaže Milovanović.

Prema njegovim rečima, starogradnja prati novogradnju, ali cene ipak zavise od lokacije i samog stanja nekretnine – da li su u izvornom stanju, renovirane i slično.

“Čak i u starogradnji ljudi na nekim lokacijama traže do 1.500 evra po kvadratu. Stanovi koju su u izvornom stanju nešto su jeftiniji, dok renovirani koštaju i 200 evra više po kvadratu. Mnogo zavisi od toga da li je u pitanju prizemlje, potkrovlje, da li zgrada ima lift, koliko je stara… Sve su to velike, a važne razlike kod starogradnje”, ističe naš sagovornik.

Iako u Nišu ima dosta kupaca koji kupuju nekretnine za keš, većina pretežno koristi kreditna sredstva. Ipak, kako navodi, veliki problem predstavlja to što je u ovom gradu puno neuknjiženih nekretnina, a rad katastra je usporen, pa to dodatno komplikuje čitav proces.

Prema njegovim rečima, uz pomoć kredita prodaje se dosta stanova u izgradnji. Sa druge strane, investitori izbegavaju da u startu na taj način prodaju nekretnine jer moraju da čekaju 80 odsto završenosti zgrade, pa onda tek na kraju budu isplaćeni kada završe zgradu.

Kragujevac skuplji za 15 do 20 odsto

Da su cene nekretnina skočile i u Šumadiji za naš portal potvrđuje Miroslav Brković, vlasnik Brković grupe d.o.o iz Kragujevca koja se godinama bavi izgradnjom stambeno-poslovnih objekata. On navodi da je poslednja dva-tri meseca došlo do pomeranja cena naviše.

“Iako je to primetno na nivou cele Srbije u svim većim gradovima u Kragujevcu je došlo do poskupljenja, samo je u pitanju znatno manji procenat nego u Beogradu, Novom Sadu ili Nišu. Cene su poskupele za nekih 15 do 20 odsto. Recimo, ako je kvadrat stare gradnje bio 900 evra, sada je 1.000-1.100 evra, u zavisnosti od lokacije. Ako je kvadrat u novogradnji bio 1.100 evra, sada je 1.200-1.300 evra”, ističe Brković.

Kada je reč o natraženijim lokacijama, on kaže da je, kao i svuda, centar najtraženiji, kao i sve lokacije u okolini Univerziteta u Kragujevcu.

I cene stanova za iznamljivanje drastično skočile

Kada je reč o cenama za iznajmljivanje stanova, Milovanović kaže da su u Nišu one skočile i da je ranije pristojan stan mogao da se nađe i za 150 evra, a da je sada minimalna cena 180 evra pa naviše.

“Mali jednoiposoban stan sa odvojenom spavaćom sobom u novogradnji može da se iznajmi za 300-350 evra, dok luksuzniji stanovi idu i do 400-500 evra. Sve zavisi od lokacije, da li postoji obezbeđeno parking mesto, jer je to dosta važno za centar. Van centra grada stan se može naći i za 200-250 evra. Recimo, u naselju Pantelej može se naći lep stan za 250 evra”, navodi naš sagovornik i dodaje da je u poslednje vreme sve veća potražnja stanova za iznajmljivanje od strane ruskih državljana.

“Stanove uglavnom traže mladi Rusi koji ovde dolaze, a bave se poslom koji mogu da rade od kuće. Oni traže stanove od 350 do 400 evra. Bitno im je da stan bude lep, komforan i što bliže centru”, dodaje on.

Što se tiče cena u Novom Sadu, Dragan Rabatić, izvršni direktor “Solis nekretnina”, kaže da su u ovom gradu cene iznajmljivanja skočile za nekih 50 odsto.

“Ima stanova koji su traženiji, ali i delova grada gde su pretežno veliki stanovi koji nisu toliko popularni jer su mesečni troškovi održavanja veliki. Reč je o stanovima u kojima se centralno grejanje plaća po kvadratu. Zato su popularni manji stanovi i oni mogu da postignu dobru cenu, naročito ako su luksuzniji ili modernije opremljeni. Na mesečnom nivou garsonjera može da se nađe za 250 evra, pa naviše”, dodaje Rabatić.